一般に投資とは、手元にある資金を増やす目的で、収益を上げると判断されるモノに出資することです。投資には、入口と出口があります。 入口は不動産を買う、株を買う、社債をかうなど、対象となるモノに手元資金を返還することで、出口はそれを転売処分するこです。 転売処分した時点で投資は終了し、結果としてどれだけ儲かったか（損をしたか）が確定します。このように投資は、入口から出口までの一定の期間を前提に、その可否が判断されます。
投資にはリスクは付き物です。しかし、一口にリスクといってもその内容は様々です。 流動性リスク・市況リスク・事業別リスク・マネジメントリスク・借地借家リスク・法規制リスク・事業開発リスク・税制 リスク・立地地域リスク・建物リスク・レバレッジリスクなど、ビジネスチャンスにはリスクがあり、ハイリターンには ハイリスクが付き物とされ、そのすべてを回避したり消滅させたりすることはできません。 しかし、リスクの所在を意識した上で周到に準備すれば、 ある程度のリスク軽減やリスク分散を図ることが可能です。
不動産投資におけるリターン（収益）には、二つあります。 その一つはインカムゲイン、投資期間中に対象不動産が生み出す運用益で、もう一つはキャピタルゲイン （キャピタルロス）、投資期間終了時に対象不動産を売却して得られる売却益及び売却損です。 収益あるいは利回りといった場合、投資期間中の運用益に注目しやすいですが、投資のリターンは、 運用益と売却益とを合算したものであることに留意しなければなりません。